Các vấn đề lưu ý khi Chuẩn bị làm Nhà

CÁC BƯỚC CHUẨN BỊ LÀM NHÀ

Dĩ nhiên ai cũng muốn sở hữu một mảnh đất tốt, nhưng như thế nào là tốt không phải ai cũng biết, và cũng chưa chắc có nhiều tiền là mua được một mảnh đất tốt.

Bước 1: Lựa chọn mảnh đất để xây dựng
(nếu như đã có đất sẵn thì bỏ qua phần này)

Thực tế:
Dĩ nhiên ai cũng muốn sở hữu một mảnh đất tốt, nhưng như thế nào là tốt không phải ai cũng biết, và cũng chưa chắc có nhiều tiền là mua được một mảnh đất tốt.

Lời khuyên: Theo kinh nghiệm của chúng tôi khi lựa chọn mảnh đất cần căn cứ trên nhiều yếu tố: (Chúng tôi không xét đến khía cạnh kinh tế vì yếu tố này mang tính chủ quan phụ thuộc vào mỗi người )

- Vị trí đẹp trong tổng thể khu đô thị: một mảnh đất nằm trong một khu đô thị đang phát triển, với một cơ sở hạ tầng hoàn hảo và hệ thống công trình phục vụ tốt sẽ là yếu tố nên được xét đến đầu tiên.

- Vị trí đẹp trong cục bộ khu dân cư: Nếu có ý định kinh doanh thì nhà mặt phố đương nhiên cần xét đến đầu tiên. Còn nếu chỉ định tìm một nơi để ở thì nên chọn các khu dân cư văn hoá, nếp sống văn minh, sạch sẽ, trật tự đảm bảo. Một mảnh đất tốt phải là một mảnh đất có nhiều điều kiện thông thoáng, có thể gần ao hồ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chất lượng cao…

- Sau khi xác định được khu đất cụ thể, nếu điều kiện cho phép, hãy lựa mảnh đất có hướng tốt nhất cho mình. Cần phân biệt rõ các quan niệm về chọn hướng nhà: đầu tiên nên chọn theo hướng tốt cho vi khí hậu. Một ngôi nhà có hướng đẹp nhất khi quay về hướng chính Nam hoặc Đông Nam - Tây
Nam. Nhà hướng chính Tây thường nóng và chói vào buổi chiều, nhà hướng Đông bị chói vào buổi sáng và bị gió lạnh từ hướng Đông Bắc. Một yếu tố cần quan tâm nữa là chọn hướng nhà theo phong thuỷ. Có thể hướng nhà này là tốt cho người này nhưng lại xấu với người kia. Hướng này phụ thuộc vào tuổi của chủ nhà.

- Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như: không nên chọn đất trên mộ phần, không nên chọn đất trên các ao hồ san lấp vì sẽ phải tốn nhiều chi phí cho việc làm móng cọc, không nên chọn đất tại khu có địa hình thấp dễ gây ngập lụt, v.v…

Bước 2: Các bước chuẩn bị đầu tiên

Thực tế:

Nhiều người lúng túng không biết việc đầu tiên phải làm khi bắt đầu xây dựng một ngôi nhà là gì, nên tâm lý thường muốn hỏi chỗ này một ít chỗ kia một ít, nhưng những thông tin nhận được không phải lúc nào cũng chính xác..

Lời khuyên: Quý khách có thể tham khảo theo các kinh nghiệm dưới đây của chúng tôi.

- Chuẩn bị về mặt tài chính: tất nhiên không có tài chính thì không thể xây nhà, nhưng cần chuẩn bị bao nhiêu cho căn nhà của mình. Trước hết cần xác định rõ nhu cầu của mình, muốn xây biệt thự hay nhà phố, hay là nhà cấp IV, diện tích là bao nhiêu, bao nhiêu tầng (số tầng phụ thuộc vào số người ở và yêu cầu cụ thể của chủ nhà), mức độ yêu cầu về thẩm mỹ, chất lượng, … Từ đó quý khách sẽ ước lượng được con số tương đối.

- Tham vấn các vấn đề pháp lý trong xây dựng:

a. Thủ tục xin phép xây dựng.
b Các văn bản về công tác quy hoạch trong khu vực.
c Các quy định của chính quyền địa phương trong khu vực mà quý khách định xây nhà. Từ những thông tin này quý khách mới có những ý tưởng kiến trúc tốt nhất. Thí dụ: có nơi người ta không cho xây quá cao hoặc quá thấp, có nơi không cho xây hết đất, có nơi quy hoạch trong tương lai sẽ ảnh hưởng tới ý đồ kiến trúc của quý khách …

- Quý khách hãy tự tham vấn và xác định rõ ràng yêu cầu của mình về những mặt sau (tức là quý khách phải biết mình muốn gì trong ngôi nhà của mình):+ Phải phù hợp với quý khách và cuộc sống của quý khách.+ Phải có công năng tối ưu với các diện tích quý khách có.+ Phải có các không gian thích hợp với quý khách trên các yêu cầu về khoa học và thẩm mỹ (cây xanh, thông thoáng, ánh sáng, vệ sinh, môi trường …).+ Phải hài hòa với không gia kiến trúc xung quanh.

+ Quý khách nên có một thống kê các nhu cầu trong sinh hoạt, kể cả các ý thích và thói quen hay tuổi tác của tất cả các thành viên tham gia sử dụng công trình kiến trúc này.

Bước 3: Làm việc với kiến trúc sư

Thực tế:
Nếu như quý khách không cần đến kiến trúc sư, có thể bỏ qua bước này, nhưng trên thực tế, nếu quý khách tiết kiệm một chút thiết kế phí, có thể quý khách sẽ bị thiệt hại nhiều hơn (do các khoản phát sinh trong khi xây dựng khi không có thiết kế cụ thể), vả lại một ngôi nhà không có thiết kế hẳn nhiên sẽ không thể đẹp và hợp lý hoàn toàn được.

Lời khuyên:

- Khi quý khách biết rất rõ mình muốn gì trong ngôi nhà của mình, quý khách nên mời kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế , biến các ý tưởng và nhu cầu của mình thành các bản vẽ kỹ thuật. Nếu thấy cần thiết, quý khách nên mô tả các nét kiến trúc mà mình yêu thích. Tất cả những điều đó, quý khách nên ghi lại vào một văn bản và đưa nó cho các kiến trúc sư. Họ sẽ có nhiều tư liệu để nghiên cứu và thiết kế cho phù hợp. Làm như vậy, quý khách sẽ hạn chế được rất nhiều rắc rối về sau, quý khách sẽ không ân hận.

- Khi mời kiến trúc sư thiết kế, quý khách chỉ nên đưa ra các nhu cầu cho họ xử lý bằng ngôn ngữ kiến trúc. quý khách nên tránh can thiệp chi tiết và thay đổi ý tưởng quá nhiều nếu quý khách muốn có công trình vừa ý.

Bước 4: Nội dung cơ bản của một bộ hồ sơ thiết kế

Thực tế:
Rất có thể quý khách không nắm được những thành phần cơ bản của một bộ hồ sơ thiết kế cho một ngôi nhà. Dựa vào đó, nhiều kiến trúc sư không có trách nhiệm có thể bỏ qua một số phần ít quan trọng, nhưng đến khi thi công quý khách mới nhận thấy dù sao cũng không thể thiếu các phần đó.

Lời khuyên: Một bộ hồ sơ đầy đủ bao giờ cũng giúp cho việc thi công hoàn thiện công trình trở nên dễ dàng hơn nhiều.

- Phần phối cảnh minh hoạ: bao gồm phối cảnh công trình nhìn từ chính diện, các phối cảnh góc minh hoạ, phối cảnh nội thất bên trong nhà của phòng khách, phòng ăn, bếp, các phòng ngủ, khu phụ, tiểu cảnh một số điểm nhấn trang trí đặc biệt, … phối cảnh ngoại thất sân vườn (nếu có), … Phần phối cảnh này giúp cho chủ nhà dễ dàng hình dung về không gian thực tế sau khi ngôi nhà được xây dựng, và có những tiên liệu chính xác về cách bài trí đồ đạc, sử dụng vật liệu, bố trí ánh sáng, chọn màu sơn, v.v…


- Phần bản vẽ kỹ thuật: bao gồm 03 bộ hồ sơ chính như sau:

+ Hồ sơ xin phép xây dựng: bao gồm bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng, bản vẽ móng.

+ Hồ sơ thiết kế sơ bộ: bao gồm các mặt bằng khai triển chi tiết, các mặt đứng, mặt cắt, và một số bản vẽ đặc biệt khác…

+ Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công: đây là bộ hồ sơ sau cùng, hoàn chỉnh nhất, làm căn cứ chủ yếu để tiến hành thi công công trình. Hồ sơ bao gồm các phần:

a. Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng mái, các mặt bằng trần, mặt bằng lát sàn từng tầng.
b. Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà (ít nhất 02 mặt cắt), các mặt đứng của nhà.
c. Các bản vẽ triển khai cấu tạo trong nhà (cấu tạo thang, cửa, chi tiết trang trí, các khu vệ sinh, ban công, sênô, ô văng, …
d. Các bản vẽ kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, điều hoà, …
e. Các bản vẽ tính toán kết cấu móng, cột, dầm, sàn, lanhtô, …
f. Dự toán chi tiết từng hạng mục của nhà, giúp cho chủ nhà quản lý chi phí xây dựng dễ dàng nhất.

- Tất cả các bộ hồ sơ được đóng gọn gàng trong tập A3 hoặc A4, sắp xếp theo thứ tự bản vẽ, có mục lục để quản lý.

Bước 5: Lựa chọn nhà thầu xây dựng

Thực tế:
Lựa chọn nhà thầu là khâu quan trọng nhất trong việc làm nhà, thậm chí còn quan trọng hơn cả việc lựa chọn KTS. Một nhà thầu không uy tín có thể gây lãng phí, chất lượng công trình không đảm bảo, …

Lời khuyên: Khi lựa chọn nhà thầu quý khách cần tuân theo các tiêu chí sau:

1. Tiêu chí giá cả: Thị trường xây dựng nhà dân dụng hiện nay thường phân ra 2 hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau. Hình thức nhận thầu nhân công (chủ nhà lo vật liệu): Gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện (không đóng cọc móng, không sơn bả, không điện nước, nội thất) đối với nhà nhỏ, nhà không phức tạp từ 180.000 - 250.000đ/m2 sàn bêtông, tuỳ theo sự thoả thuận giữa chủ nhà và nhà thầu.

Hình thức nhận thầu cả nhân công và vật liệu: Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng… Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.

2. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu: Chủ nhà cần kiểm tra nhà thầu

bằng các công việc thực tế đã thực hiện, có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình đã thi công (để kiểm chứng nhà thầu có thể đáp ứng đòi hỏi chất lượng của mình không?). Trước khi ký hợp đồng, chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình của mình. Phương án cần chi tiết và có tình hợp lý, có tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu…).

3. Tiêu chí thời gian: Chủ nhà cần thoả thuận với nhà thầu tiến độ thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc. Nếu nhà thầu chuyên nghiệp, chủ nhà có thể yêu cầu lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành thanh quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà ống đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong 5 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài 1 năm hoặc hơn nữa.
4. Một số nội dung cần quan tâm khác: Hợp đồng với nhà thầu: Ngoài các tiêu chí trên, trong hợp đồng xây lắp cần đưa các nội dung về an toàn lao động, cam kết tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương, hình thức thưởng phạt, chế độ thanh quyết toán… Chủ nhà nên tham khảo nhà tư vấn kiến trúc để đạt được một hợp đồng chi tiết và đầy đủ với nhà thầu. Thuê nhà chuyên môn giám sát xây dựng: Với các công trình đòi hỏi cao về kỹ thuật, mỹ thuật và chất lượng, ngoài việc thuê nhà tư vấn thiết kế kiến trúc, chủ nhà nên thuê kỹ sư, kiến trúc sư giám sát quá trình xây dựng. Lựa chọn nhà cung cấp vật liệu xây thô ổn định. Nhà cung cấp vật liệu xây thô ở gần địa điểm xây dựng để có thể cung cấp vật liệu nhanh, với số lượng nhỏ nhưng liên tục.

Bước 6: Lựa chọn người giám sát thi công

Thực tế:
Lựa chọn xong nhà thầu, khi bắt đầu xây dựng, nếu quý khách không hiểu rõ lắm về tiến trình, các công tác xây dựng, kỹ thuật xây dựng, quý khách nên tìm người giám sát thi công thay cho mình.

Lời khuyên: Công việc giám sát bao gồm:

- Theo dõi công tác thi công của nhà thầu, phát hiện sai sót của họ.

- Theo dõi vật tư, yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng định mức vật tư, tránh lãng phí hoặc không đảm bảo chất lượng.


- Tiến hành nghiệm thu từng hạng mục công việc, thúc đẩy tiến độ thi công.

- Chủ nhà có thể là người “đóng vai” giám sát, tuy nhiên điều này có thể gây ra một số vấn đề không đáng có như:

+ Khi chủ nhà là người chưa “am hiểu” sẽ nghe theo lời “đường mật” của chủ thầu. Mặt khác lại có một số chủ nhà lại quá khắt khe và không thực tế trong các “đòi hỏi” của mình, hoặc chen vào những ý kiến không đúng về việc thi công, gây không khí không tốt giữa chủ nhà và nhà thầu.

+ Có khi chủ nhà cũng tích lũy được một số “kinh nghiệm” tự giám sát công trình thì cũng rơi vào tình trạng như trên. Đối với người giám sát thực sự sẽ rất tốt cho nhà thầu.

+ Đối với một nhà thầu chuyên nghiệp luôn coi trọng uy tín thì việc gian dối trong thi công rất ít xảy ra. Tuy nhiên cũng đôi lúc có hiện tượng quên chưa làm, do đó nhà thầu rất yên tâm nếu chủ nhà giám sát nghiêm túc.

- Vậy ai sẽ giám sát công trình? Chúng ta có thể thuê một kỹ sư hoặc một kiến trúc sư làm tư vấn giám sát trong suốt quá trình thi công là hợp lý nhất. Với những kiến thức và kinh nghiệm vốn có, họ sẽ gíup cho công trình luôn tuân thủ đúng kỹ thuật, chất lượng côn gtrình sẽ đảm bảo hơn.

- Người giám sát công trình sẽ thay mặt chủ nhà “nói chuyện” về kỹ thuật với nhà thầu. Chúng ta không sợ bị nhà thầu làm ẩu, không đúng kỹ thuật mà tránh được lời qua tiếng lại. Khi có yêu cầu về thay đổi thiết kế, chủ nhà có các thay đổi trong thi công, người giám sát có thể trực tiếp giải quyết tại hiện trường.

- Giám sát thi công phải là người có kinh nghiệm, đã từng thi công hoặc giám sát thi công một số công trình. Trường hợp nhà thầu chỉ làm nhân công, giám sát phải theo dõi vật tư, kỹ thuật là luôn có mặt tại công trường, việc cung cấp vật tư do chủ nhà đảm nhận. Trường hợp bao vật tư thì giám sát ngoài việc giám sát kỹ thuật, chất lượng công trình còn phải kiểm tra chủng loại vật tư.

Thuê giám sát ở đâu ?
- Tất cả các công ty hoặc văn phòng có chức năng tư vấn giám sát đều nhận việc tư vấn giám sát thi công cho chủ nhà. quý khách cũng có thể nhờ người quen giới thiệu một kỹ sư hay kiến trúc sư để thuê. Giám sát và nhà thầu phải là hai đơn vị độc lập.

Giá thuê giám sát ?
- Nếu quy mô công trình lớn khoảng 500 triệu đồng trở lên, tiền thuê giám sát từ 2-3% giá trị công trình. Đối với những công trình nhỏ cần phải thoả thuận về thời gian thực hiện, khoảng từ 1,5 triệu đồng/tháng trở lên theo thỏa thuận.

Bước 7: Những phát sinh có thể gặp phải

Thực tế:
Xây nhà đương nhiên sẽ có phát sinh. Nhưng mức phát sinh cho phép chỉ trong khoảng 5% tổng mức đầu tư. Nếu không có những tính toán hợp lý ngay từ đầu, rất có thể phát sinh sẽ rất cao, đã có không ít trường hợp phát sinh thêm 25%.

Lời khuyên: Phát sinh xảy ra do rất nhiều nguyên nhân, quý khách cần nhận biết và khắc phục.“Bất đồng ngôn ngữ”

Ðó là một trường hợp bất đồng ngôn ngữ thật. Nhưng cũng có công trình phát sinh do chủ nhà và nhà thầu – dù cùng nói tiếng Việt - vẫn “bất đồng ngôn ngữ” do không hiểu nhau, hay nói đúng hơn là không chịu hiểu nhau.
Một bác sĩ, chủ một căn nhà trên đường Ðông Hồ, quận Tân Bình, sai khi “lên” xong ngôi nhà chững chạc theo đúng thiết kế muốn áp đặt những ý kiến riêng của mình. Dưới cầu thang lượn, chủ nhà một mực “đòi làm nhà vệ sinh ở đó”. Kiến trúc sư N.D.L, người thầu căn nhà này phân tích cho chủ nhà nhưng chủ nhà quả quyết làm theo ý mình. Ông bác sĩ đứng ra chỉ đạo thợ làm. Khi hoàn tất, nhìn thấy nó không đẹp, ông lại chỉ đạo đập bỏ!

Khi nhà thầu …”vẽ”
Ngôi nhà của bà B. có tầng trên diện tích 4×15m ở ngã tư bốn xã, Bình Trị Ðông, Bình Chánh. Bà dự trù xây khoảng 600 triệu đồng tính 4 tháng là xong. Thế nhưng đến khi hoàn tất giá thành xây dựng ngôi nhà lên đến 900 triệu đồng và thời gian kéo dài thành 11 tháng. Người thi công công trình này biết được bà B có cả tỷ đồng sau khi bán đất. Hơn nữa, bà B không rành lắm về chuyện xây nhà nhưng lại thích “đẹp” nên nhà thầu chỉ nhận khoảng thi công còn vật tư thì chủ nhà cung cấp. Mọi chuyện xem ra có vẽ công minh, sòng phẳng.
Nhưng trong thực tế ngôi nhà được “vẽ” tưng bừng, phòng nào cũng chạy chỉ khắp 2-3 tầng; bông trần phòng nào cũng có vài cái. Ðèn chùm được thả vô tư. Cầu thang, cửa, tha hồ gắn bông gang đúc, gạch đá ốp lát từ trong nhà ra ngoài ngõ…Cuối cùng thì ngôi nhà cũng được xây xong.

Những phát sinh do khách quan.
Trường hợp thường gặp là do thực tế thi công, không dự liệu được tình huống. Chẳng hạn như “va chạm” với công tình lân cận, đào móng làm lún xụt nền nhà bên cạnh, tường nứt. Hoặc cò trường hợp xây nhà cao vượt mái nhà kế bên, phải sửa sang lại mái, làm máng cho hàng xóm…

Muốn tránh phát sinh
Hầu hết nhà thầu đều cho rằng phát sinh là việc quá “quen thuộc” trong thi công các công trình, nhất là công trình dân dụng. Vấn đề là phát sinh đến bao nhiêu thì phải coi là không bình thường. Nếu tính càng kỹ lưỡng cụ thể thì việc phát sinh không đáng kể, hoặc nằm trong khoảng cho phép 5% và phần phát sinh này thường có lý do chính đáng.
Nguyên nhân chủ yếu do không dự liệu, toan tính kỹ lưỡng chặc chẽ trước khi khởi công. Muốn tránh thì hồ sơ thiết kế phải chi tiết và thống nhất trên những bản thiết kế chi tiết, minh họa đó không thay đổi. Nếu cần có sự đồng thuận với các thành viên khác trong gia đình thì phải đả thông trước, tránh tình trạng “ông thích gà, bà thích vịt” dẫn đến đập phá. Mặc khác, chủ nhà và chủ thầu phải hợp đồng chặc chẽ với những điều khoảng ràng buộc nghiêm túc và đầy đủ. Nếu bên thầu nhận cung ứng vật tư thì càng phải thể hiện đầy đủ như chủng loại, nhãn hiệu hàng hóa; xi măng gì, thép của ai, gạch loại mấy, hãng nào?.
Ngay cả các bên thiết kế, thi công tính không kỹ cũng gây phát sinh và khi đó đâm xích mích, cãi vã, lắm khi …”mất tiền”.

HƯỚNG DẪN CHI TIẾT XÂY NHÀ Ở TỪ A-Z

Đặt vấn đề:

Xây nhà là một trong ba chuyện lớn của đời người, chuyện lớn ắt là chuyện khó … Càng khó khăn hơn khi ngày nay căn nhà không đơn giản là một nơi chỉ để ở … mà cao hơn, nó còn cần đạt được đầy đủ cả 4 yếu tố: tính tiện dụng, tính thẩm mỹ, tính kinh tế và tính bền vững. Thực sự với người có chuyên môn đã khó, người làm nhà ở không có chuyên môn lại càng khó khăn gấp bội. Là một kiến trúc sư, tôi chỉ hy vọng góp một phần nhỏ bé giúp làm giảm bớt những khó khăn ấy.

Giải quyết vấn đề:

Để các bạn dễ theo dõi và có tính hệ thống, tôi xin được liệt kê các công việc theo từng bước:


Bước 1: Tìm mua đất xây dựng

Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý

Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng

Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng

Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công

Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng

Bước 7: Xây dựng phần khung nhà

Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện

Bước 9: Sản xuất, lắp đặt nội thất

Bước 10: Sử dụng và các vấn đề bảo dưỡng trong quá trình sử dụng.

Bước 1: Tìm mua đất xây dựng

- Đây là một bước khá quan trọng, nhất là đối với một đất nước phương Đông ảnh hưởng nhiều bởi văn hoá Trung Quốc, là cái nôi của nghệ thuật phong thuỷ. Một khu đất đẹp, đúng hướng, rất có tác dụng trong việc nâng cao giá trị sống, tăng cường tuổi thọ.

- Trong phong thuỷ, người ta quan niệm “Trạch mệnh phải tương phối”. Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng.

- Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.

- Ngoài yếu tố phong thuỷ, việc mua đất còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, … Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.

- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng là các yếu tố pháp lý. Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả
. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước, …

- Một vấn đề tác giả cũng gặp nhiều trong quá trình hành nghề của mình, đó là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Chi phí ép cọc bê tông cốt thép (là biện pháp gia cố phổ biến nhất hiện nay) thường phải từ 50 - 100.000.000 đồng.

Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý và khảo sát khu đất xây dựng

- Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
.
- Đối với đất có được thông qua chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, nên xem kỷ các quy định cụ thể về thủ tục pháp lý.

- Về việc cấp phép xây dựng, độc giả có thể tham khảo các quy định cụ thể về pháp lý như sau:
+ Các công trình được miễn phép xây dựng
+ Các công trình phải xin phép xây dựng
+ Các giấy tờ cần thiết để xin giấy phép xây dựng, cải tạo
+ Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở
+ Hồ sơ xin cấp giấy phép cải tạo, sửa chữa, mở rộng nhà ở hiện có
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, cải tạo và thời gian cấp phép
+ Về việc gia hạn giấy phép xây dựng

- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp. Chủ nhà có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi.

- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm. Xin xem thêm ở bước 3 dưới đây.

- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công. Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 12-15m, sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, … rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác được hệ khung kết cấu của căn nhà.

Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng

- Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, chủ nhà thực tế vẫn có thể xây được nhà. Ngay cả việc chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng ở bước 2 cũng có thể thuê một đơn vị tư vấn để lập. Tuy nhiên, vai trò của một nhà tư vấn đối với một công trình xây dựng thì nhiều hơn thế.

- Thuê một nhà tư vấn thiết kế cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì ? Trước tiên, họ sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ nhà được tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng của tất cả các thành viên trong gia đình. Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để ở, sinh hoạt, giao thông đi lại, có các giếng trời, khoảng thông tầng để lấy ánh sáng và thông thoáng cho các khu vực bí, thiếu sáng. Mặt bằng đó sẽ tạo ra các không gian ở rộng rãi, vuông vắn, biến các khoảng lồi lõm, xấu xí của tường, cột thành các khoảng âm tường để tủ quần áo, tủ đồ, tủ trang trí một cách hợp lý. Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan,…

- Thuê một nhà tư vấn thiết kế cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì ? Họ còn được một hình thức mặt ngoài nhà đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng chủ nhà.

- Thuê một nhà tư vấn thiết kế cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì ? Ngay từ khi ngôi nhà chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó. Chủ nhà còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng.

- Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ nhà còn được tính toán các không gian, bố trí cửa, cầu thang và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ.

- Khi có ý định xây nhà, chủ nhà nên cung cấp cho người thiết kế những thông tin tóm tắt về gia đình, về mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình như cần xây nhà mấy tầng, phòng khách diện tích bao nhiêu, phòng bếp có lối đi riêng hay phải thông qua phòng khách, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không?… Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.

- Về việc thiết kế nội thất trong căn nhà (bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn, thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc, …) thực tế chưa cần thiết ngay ở giai đoạn này, nhưng nếu bắt đầu ngay việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn. Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia, … khi đó chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn.

Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư

- Thực hiện xong bước 3, chủ nhà đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ nhà có thể tiến hành thủ tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn.

- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng nhà ở tư nhân hiện tại là rất nhiều. Đối với phần lớn chủ nhà, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các đội thầu đã được biết tiếng. Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công. Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ nhà.

- Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về căn nhà, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có). Nên có một cuộc gặp ba người giữa chủ nhà, nhà thầu và nhà tư vấn thiết kế để có thể trao đổi mạch lạc, dễ hiểu, tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.

- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ nhà, dựa vào đó, chủ nhà có thể so sánh với bảng dự toán mà đơn vị tư vấn thiết kế lập để so sánh, tránh những hiện tượng bị nâng giá đột biến, gian dối về khối lượng, …

- Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ nhà bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu. Độc giả có thể tham khảo mẫu hợp đồng thi công xây dựng theo thông tư số 2507/BXD-VP ngày 26/11/2007.

- Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu, là hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay), có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất, cũng làm chủ nhà giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình, nhưng bù lại, chi phí tốn kém sẽ nhiều hơn. Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn bả, thiết bị điện, v.v… Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ nhà có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý, ở hình thức này, chủ nhà cũng đỡ tốn kém chi phí chênh lệch hơn phương thức thứ nhất, tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn. Để tính trước xem những loại vật tư nào mình có thể tự chuẩn bị được
. Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Hình thức này thường chỉ được sử dụng khi chủ nhà có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Ưu điểm đương nhiên là chi phí xây dựng sẽ được chủ nhà kiểm soát và khống chế ở mức thấp nhất, nhưng thời gian và công sức phải bỏ ra thì nhiều hơn. Ngoài ra, nếu không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp.

- Việc sắm vật tư có thể thực hiện sau bước 6, tuy nhiên hiện nay giá vật liệu xây dựng trên thị trường biến động không ngừng, việc chuẩn bị mua vật tư sớm có thể tránh tình trạng giá cả leo thang, tránh phát sinh chi phí, đồng thời có thể chủ động hơn trong việc tổ chức xây dựng.

- Khi mua vật tư, chủ nhà nên tham khảo bạn bè, người quen, học hỏi kinh nghiệm những người đã từng xây dựng nhà, chọn cho mình một nơi mua vật liệu đáng tin cậy, tránh mua phải hàng kém chất lượng. Trước khi mua nên tham khảo giá cả ở một vài đại lý vật liệu xây dựng và phải thoả thuận cung ứng vật liệu đúng tiến độ, đúng chủng loại, đúng chất lượng. Một ngôi nhà khi xây dựng cần vật liệu xây thô như cát, đá, sỏi, xi măng… trong quá trình bắt đầu xây cho đến khi xây xong phần thô và vật liệu hoàn thiện sử dụng khi hoàn thiện xong ngôi nhà.

- Đối với vật liệu xây thô, yêu cầu kỹ thuật là hơn hết nên không quá cần thiết chọn vật liệu vừa chất lượng lại vừa có hình thức đẹp vì như thế sẽ tốn kém không cần thiết. Ví dụ xây móng nhà thì không nhất thiết phải chọn gạch xây dựng loại A, mà nên chọn gạch loại C vì gạch nung chín quá già, từng phần bị hoá sành, chịu nén tốt lại rất thích hợp cho móng của những ngôi nhà trên mảnh đất trũng. Còn đối với vật liệu hoàn thiện thì bên cạnh việc xem xét chất lượng cũng đừng bỏ qua hình thức của nó vì lớp vật liệu hoàn thiện này sẽ là “bộ mặt” cho ngôi nhà sau này. Gạch ốp, lát nền và tường có nhiều chủng loại và kiểu dáng khác nhau.

- Thêm một vấn đề nữa là chủ nhà nên tìm cho mình một người giám sát công trình. Đây là người sẽ trực tiếp quản lý về tiến độ và chất lượng của nhà thầu, tránh tình trạng làm gian dối, ăn bớt, chất lượng kém. Người giám sát này hoặc là người thân trong gia đình, nhưng phải có kinh nghiệm về xây dựng, hoặc là một công ty chuyên môn về xây dựng.

- Cũng trong giai đoạn này, chủ nhà cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà,…) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng “đục nước béo cò”, có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm,…

Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công

- Theo ông bà ta xưa làm nhà là một trong những việc quan trọng nhất của một đời người. Để những người sống trong ngôi nhà mới xây cất được khỏe mạnh, gặp mọi sự may mắn tốt lành thì khi tiến hành làm nhà nhất thiết phải tuân thủ một số nghi thức quy định về mặt phong thuỷ, chọn ngày tốt (Hoàng đạo, Sinh khí, Lộc mã, Giải thần. …) tránh ngày xấu (ngày Hắc đạo, Sát chủ, Thổ cấm, Trùng tang, Hùng phục…..) và phải chọn giờ Hoàng Đạo để làm lễ động thổ (lễ cúng Thần Đất) để xin được làm nhà trên mảnh đất đó.

- Trước tiên, cần phải xem tuổi của chủ nhà. Việc chủ nhà được tuổi xây dựng có thể giúp cho quá trình xây dựng được thuận lợi, tốt đẹp, ngôi nhà đưa vào sử dụng bền vững.

- Tuy nhiên, nếu tuổi của chủ nhà không phù hợp để xây dựng vào năm hiện tại, nhưng nhu cầu ở là cấp thiết, thì có thể tiến hành thủ tục mượn tuổi. Trước tiên tìm người hợp tuổi cũng bằng công cụ trên, nếu được nên là những người đứng tuổi, thọ, phúc lộc dồi dào, con cháu đông, sau đó tiến hành thủ tục mượn tuổi. Tuy nhiên cần nhớ rằng, việc mượn tuổi để xây nhà là một biện pháp thiên nhiều về tâm lý, mọi chuyện tốt xấu sẽ vẫn xảy ra với chủ nhà chứ không phải vì mượn tuổi mà xảy ra với người kia. Ngoài ra, thời điểm khởi công còn phụ thuộc nhiều vào tiết khí và trạch mệnh (tức giờ, ngày, tháng khởi công). Nếu chọn được ngày, giờ đẹp thì việc ảnh hưởng có thể giảm đi nhiều. Chủ nhà cũng có thể nhờ một người nào đó trong gia đình hay bạn bè (có tuổi không phạm vào kỵ năm nay thay mặt trong lúc quan trọng như đổ móng, đổ trần…). Tốt nhất là nên mời một thầy phòng thủy về xem xét và tiến hành làm lễ giải hạn.

- Sau khi đã lựa chọn được ngày giờ khởi công hợp lý, cần tổ chức lễ động thổ. Trong lễ động thổ ngày xưa phải cúng tam sinh, ngày nay đơn giản hơn, nhưng phải là con gà, đĩa xôi, hương, hoa quả, vàng mã… Sau khi làm lễ gia chủ là người cầm cuốc bổ những nhát đầu tiên, trình với Thổ thần xin được động thổ, tiếp sau đó, mới cho thợ đào. Trước khi khấn phải thắp nén nhang vái bốn phương, tám hướng rồi quay mặt vào mâm lễ mà khấn.

Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng

- Từ bước 6 này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, chủ nhà sẽ không cần phải lo toan nhiều, tuy nhiên cũng cần biết rõ về các giai đoạn chủ yếu để có thể kiểm soát được về công việc, chất lượng và thời gian thi công.

- Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai hình thức chủ yếu là ép cọc tre hoặc ép cọc bê tông. Cọc tre thường là các đoạn tre dài 2-2,5m, ép bằng búa tạ xuống nền đất với mật độ khoảng 30 cọc/m2. Mục đích của việc ép cọc tre là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, tạo một điểm tỳ cho phần móng nhà.

- Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép. Cọc bê tông cốt thép cho nhà dân thường là loại có tiết diện 200×200 hoặc 250×250, mỗi đoạn dài từ 2-3m, bao gồm một đoạn thân và một đoạn mũi cọc. Các cọc bê tông này thường được đổ sẵn, vận chuyển đến công trường bằng xe tải, sau đó dùng máy ép cẩu lên và ép xuống đất. Có hai loại máy ép cọc là máy ép neo và máy ép tải. Ép neo đạt tải trọng thấp (khoảng 20 - 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô nhỏ, ép tải đạt tải trọng cao hơn (trên 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô lớn hơn. Lưu ý là các loại máy ép thường sử dụng công suất điện 3 pha, nên chủ nhà cần lưu ý chuẩn bị sẵn nguồn điện cho nhà thầu. Khi làm hợp đồng ép cọc bê tông, chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu về các thông số cọc như mác bê tông, chủng loại thép, … vì các cọc được đúc sẵn nên dễ bị làm gian dối nhằm mục tiêu trục lợi. Khi vận chuyển cọc đến chân công trình, chủ nhà cần tiến hành kiểm tra tại hiện trường chất lượng của bê tông và thép theo hình thức ngẫu nhiên để tránh trường hợp cọc không đủ tiêu chuẩn làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình xây dựng. Khi ép cọc xuống đất, do địa chất nền đất không đồng đều, nên có chỗ cọc xuống sâu, chỗ xuống nông, nên xảy ra hai tình huống là ép âm và ép dương. Cần làm rõ giá cả với nhà thầu trong mỗi tình huống ép âm hoặc ép dương. Chủ nhà cũng cần buộc nhà thầu làm theo các tiêu chuẩn đã quy định cụ thể trong hồ sơ thiết kế nền móng do bên tư vấn xây dựng cung cấp, như chủng loại cọc, vị trí cọc, số lượng cọc, cọc ép thử, …

- Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể chủ nhà nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.

- Việc làm móng nhà được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Đối với trường hợp ép cọc bê tông, thì đổ các đài móng để liên kết các đầu cọc, các đài móng lại liên kết với nhau thành một hệ khung vững chắc thông qua các dầm móng. Việc làm móng bao gồm các công việc sau theo thứ tự: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường móng. Đây là công việc của nhà thầu, tuy nhiên chủ nhà nên phối hợp với giám sát công trình, theo dõi và chỉ đạo thợ thực hiện theo đúng bản vẽ kỹ thuật.

Bước 7: Xây dựng phần khung nhà

- Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần khung nhà. Khung nhà được hiểu là bao gồm toàn bộ hệ khung kết cấu bê tông cốt thép và hệ thống tường bao, tường ngăn chia của nhà. Hiện nay, mặc dù công nghệ xây dựng đã đi khá xa, nhiều loại vật liệu mới ra đời, nhưng bê tông, cốt thép và gạch vẫn là những vật liệu xây dựng chủ yếu và phổ dụng nhất.

- Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.

- Việc thực hiện xây dựng phần khung nhà cũng như khi làm móng bao gồm các công việc chính là: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường. Công việc này không đơn giản nhưng cũng chẳng phức tạp, chỉ cần lưu ý một số điểm chính như sau:

- Việc đan thép phải theo đúng chỉ định của bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại và độ dài của các cấu kiện thép. Khi đan cần lưu ý tránh dẫm lên thép làm xô lệch thép làm giảm sức chịu tải. Nên có các cầu thép đặt lên trên kết cấu khi tiến hành đổ bê tông tránh làm xô lệch thép đan.

- Việc ghép cốp pha cần thực hiện theo đúng quy chuẩn xây dựng, gỗ cốp pha không được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng.

- Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào.

- Việc rút cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày, không nên vì tiến độ gấp gáp mà rút cốp pha sớm, gây ra nhiều tai nạn sập bê tông đáng tiếc.

- Việc xây tường cần lưu ý xây làm sao cho thẳng, mạch đều. Trong quá trình xây cần liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần trộn đúng tỷ lệ, đảm bảo độ kết dính và chống nước thẩm thấu qua.

Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện

- Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.

- Giai đoạn hoàn thiện bao gồm các công đoạn: trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, … Đây cũng là công việc của các nhà thầu, tuy nhiên cần lưu ý một số điểm như sau:

- Công tác trát tường, láng sàn: cần trộn vữa theo đúng tỷ lệ quy định trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật. Ở các diện tường, trần, sàn tiếp xúc nhiều với nước, không khí ẩm như tường bao ngoài trời, tường giáp vệ sinh, bếp, tiểu cảnh, sàn nhà tầng 1, … có thể cần phải trộn vào trong vữa một hỗn hợp chống thấm nhất định. Sau khi trát, láng vữa xong cần cán thẳng. Chủ nhà phải kiểm tra độ phẳng cũng như chất lượng vữa trước khi bắt đầu các công tác sơn bả.

- Việc ốp lát gạch thì phải theo đúng tiêu chuẩn quy định của nhà sản xuất. Mạch gạch cần đều, các viên gạch thẳng nhau, không được xô xệch, nghiêng ngả.

- Công tác sơn bả là một công tác đơn giản, nhưng không phải ai cũng làm được một cách hoàn hảo.
Hiện nay trên thị trường có nhiều chủng loại, nhãn hiệu sơn trang trí khác nhau, xét về tính dung môi có thể chia làm hai loại: sơn gốc nước và sơn gốc dầu. Sơn nước được sủ dụng phổ biến hơn với ưu điểm tiện dụng và không gây độc hại cho sức khoẻ và môi trường, màng sơn cho phép lượng hơi ẩm nhất định bên trong tường thoát ra ngoài mà không gây phồng rộp. Trong khi đó sơn dầu chủ yếu dùng cho bề mặt gỗ và kim loại. Xét về chức năng sủ dụng chia làm hai loại: sơn trong nhà có đặc tính khả năng chùi rủa, vệ sinh, bề mặt nhà mịn còn sơn ngoài trời có đặc tính chống rêu mốc, bám bụi, chống thấm và bền màu. Hệ thống sơn trang trí bao gồm 03 lớp: lớp ma-tít làm phẳng bề mặt cần sơn, cần lưu ý chọn loại bột bả tường tốt có độ bám dính cao vì chất lượng sơn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào lớp này. Thứ hai là lớp sơn lót giúp ngăn chất kiềm trong tường thoát ra ngoài làm hỏng màng sơn, cuối cùng là lớp sơn phủ có tác dụng bảo vệ và trang trí- Công tác lắp đặt điện, nước và các hệ thống kỹ thuật: cần tuân thủ theo đúng bản vẽ kỹ thuật và hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt
Nam. Nên chú trọng vào độ bền vững và an toàn của các hệ thống này, ví dụ như hệ thống cấp điện cần cầu dao an toàn, các đường dây chờ cho máy phát điện sau này, độ dốc của các đường ống thoát nước phải đủ tiêu chuẩn, hệ thống chống sét an toàn, các đường dây cần đi trong ống bảo vệ tránh bị ẩm chập điện, …

Bước 9: Sản xuất, lắp đặt nội thất

- Giai đoạn sản xuất đồ nội thất thực ra có thể bắt đầu ngay từ khi khởi công công trình, nếu như chủ nhà thực hiện phần thiết kế nội thất cùng với phần thiết kế xây dựng căn nhà. Như vậy khi hoàn công phần xây dựng thì phần nội thất cũng đã có thể sản xuất xong xuôi để tiến hành lắp đặt. Nếu như đến giai đoạn này mới bắt đầu việc thiết kế nội thất thì thời gian chờ có thể phải kéo dài khá lâu. Vì đối với đồ gỗ tự nhiên như các phần cửa, cầu thang, tủ bếp, bàn ghế, giường tủ phải có một thời gian nhất định để ngâm tẩm, sấy khô các cấu kiện gỗ, đảm bảo cho đồ đạc một độ bền nhất định. Đối với đồ gỗ công nghiệp, thời gian chờ sẽ nhanh hơn do không phải trải qua giai đoạn ngâm tẩm, sấy khô nhưng thời gian đợi cũng là không ít.

- Hiện nay đối với gỗ tự nhiên người ta thường sử dụng chủ yếu là các loại gỗ lim, xoan đào, nghiến, dổi, pơmu, chò chỉ, thông, … gỗ công nghiệp thì sử dụng các chất liệu MDF, MFC, tech, gỗ ván ép, … Nói chung tuỳ vào nhu cầu và sở thích mà có thể lựa chọn gỗ tự nhiên hoặc gỗ công nghiệp, hoặc dùng kết hợp cả hai.

- Đồ nội thất cũng có thể mua sẵn trên thị trường tại các showroom về đồ nội thất, tuy nhiên các đồ mua sẵn được thông thường chỉ là: sofa, giường, bàn ăn. Các đồ đạc khác như tủ bếp, tủ quần áo, tủ sách, tủ ti-vi, bàn làm việc, … thường khó mua sẵn hơn, vì nếu mua sẵn rất khó hợp với khung nhà. Trường hợp này nên sử dụng đồ gia công sẽ phù hợp hơn.

- Phần nội thất ở đây ngoài đồ gỗ còn bao gồm các mảng trang trí, tiểu cảnh, trần giả, sàn gỗ, … Đây là những hạng mục đòi hỏi độ tỉ mỉ, cầu kỳ, trau chuốt từng đường nét, là cơ sở để đánh giá trực giác về chất lượng căn nhà. Do vậy chủ nhà cần phải cẩn thận hơn trong công tác giám sát, kiểm tra, nghiệm thu các hạng mục này.

Bước 10: Sử dụng và các vấn đề bảo dưỡng trong quá trình sử dụng.

- Hoàn công một căn nhà, dọn đồ đạc đến ở chưa phải là đã kết thúc mọi chuyện. Một căn nhà cũng như một cỗ máy, hoạt động lâu thì phải bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa, nếu không sẽ bị hỏng hóc. Có rất nhiều sự cố có thể xảy ra cho căn nhà, mà để khắc phục không phải đơn giản.

Kết thúc vấn đề:

Những vấn đề tôi đã trình bày trên đây chỉ là rất sơ lược về quá trình xây dựng một căn nhà. Thực tế sẽ còn rất nhiều việc phát sinh, khó khăn cần phải giải quyết. Tôi chỉ hy vọng những vấn đề này giúp ích phần nào cho độc giả trong việc giải quyết các khó khăn ấy.

Cuối cùng, xin chúc các bạn may mắn và thuận lợi trong công việc xây dựng nhà ở cho mình, một công việc không hề đơn giản !

ĐỐI PHÓ VỚI PHÁT SINH KHI XÂY NHÀ

Bà Lan Phương, chủ một căn nhà ba tầng lầu xây từ hai năm trước trên đường Phổ Quang, quận Phú Nhuận kể: “Nói đến xây nhà tôi còn rùng mình. Tôi thuê kiến trúc sư thiết kế, theo bản vẽ đó tôi thuê thầu xây nhà và tự mua sắm vật tư. Thực ra ban đầu tôi có gọi khoán. Người ta đưa ra giá khoán gọn là 950 triệu đồng, thời giá hồi đó. Tôi đi hỏi người quen và chẳng biết lúc tính như thế nào mà thấy rẻ hơn được đến 30 triệu. Thế là tôi không khoán nữa mà tự mình đi lo vật tư. Cuối cùng thì phát sinh nhiều hơn số tiền mà mình tính sẽ tiết kiệm được”.
Nhưng thiệt hại nhiều nhất là thiệt hại về thời gian. Bà Lan Phương nói: “Đến lúc chọn thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát cho phòng vệ sinh và hệ thống đèn trong nhà thì tôi thật sự bị ngợp. Tôi bị ngợp giữa cả trăm mẫu gạch, trăm loại giá và rất nhiều lời khuyên của người bán, của thợ, lời khuyên nào cũng có vẻ có lý. Sáng chọn gạch màu xanh, trưa đổi sang màu hồng, chiều tối lại thấy màu nâu mới hay. Có những lúc tôi phải quyết để cho công việc xong. Bây giờ nhìn lại, thấy phòng vệ sinh nhà mình tốn rất nhiều tiền mà lại không đẹp và bất hợp lý nữa. Chẳng lẽ lại đục lên làm lại?”.
Đó là một trong những khó khăn mà các chủ nhà thường gặp phải khi xây nhà. Cũng có những chủ nhà có kinh nghiệm hơn hoặc gặp được người tư vấn rành việc nên biết xử lý công việc trong giai đoạn hoàn thiện. Ông Ngô Đăng Cường, chủ nhà số 100 Nguyễn Thanh Tuyền, phường 2, quận Tân Bình kể: “Lúc mới đào móng xây nhà, đổ tấm, ngày nào qua công trường cũng thấy thay đổi, ngôi nhà thành hình dần, thấy công việc rất chạy. Khi ngôi nhà đã xong phần thô, bước vào hoàn thiện lại thấy công việc như chậm hẳn lại vì ngày nào ghé công trường cũng thấy ngôi nhà vẫn có từng đó. Thế là sốt ruột sinh lo lắng, muốn điều chỉnh. Thực ra, theo tôi, để không bị ảnh hưởng bởi tâm lý này, cần nắm vững tiến độ. Nghĩa là chủ nhà phải có một bảng liệt kê công việc theo thời gian cho rõ ràng, ngày này tuần này ngôi nhà phải làm đến đâu. Từ đó, biết trước việc mình phải làm. Nắm vững được cái này thì sẽ biết cái gì làm trước, cái gì làm sau, đỡ rối. Thường vào cuối năm, nhiều khi thợ thầu cùng giục đẩy nhanh tiến độ, ai cũng muốn phần việc mình nhanh xong, nếu mình không nắm được tiến độ là chồng chéo lên nhau”.
Ví dụ mà ông Cường đưa ra là sơn nước, làm lan can, hoa cửa và lát gạch. Ông yêu cầu sơn nước làm dứt điểm việc trét ma tít, sơn lót, sơn phủ. Thợ sắt cũng phải hoàn chỉnh việc hàn, sơn lót sơn phủ bông cửa. Sau đó mới lót gạch. Lót xong, thợ sơn chỉ còn việc sơn giặm, hạn chế việc dùng giàn giáo. Ông rút kinh nghiệm này ở nhà một người quen, trong lúc đợi thợ sắt, thợ sơn vì bản thân thợ cuối năm phải làm nhiều công trình, ông thầu đòi cho bên hồ lát gạch trước. Lát xong, thợ sơn vào bắc giàn giáo, thợ sắt vào hàn. Dù cẩn thận đến mấy, sàn gạch cũng bị hư ít viên.
Ông Ngô Phước Minh, chủ nhà số 164/16 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 8 Phú Nhuận thì chia sẻ kinh nghiệm: “Tôi làm nhà có kiến trúc sư tư vấn lại khoán gọn từ A đến Z. Dù vậy, là chủ nhà tôi vẫn phải theo dõi công trình và làm những phần việc của chủ nhà đặc biệt là lúc hoàn thiện. Trong khâu hoàn thiện, có ngày có đến cả mấy chục thợ vào làm việc trong nhà mình mà vẫn không thấy rối. Về chuyện vật tư, dù đã khoán, trong hợp đồng có ghi rõ chủng loại vật tư, giá cả nhưng trước ngày thi công, vẫn phải xem tận mắt mẫu gạch, mẫu thiết bị vệ sinh… xem có phù hợp hay không để còn đổi kịp trước lúc giao”. Theo ông Minh, điều quan trọng là bố trí phòng, mình phải trao đổi với kiến trúc sư để biết trước công việc, để đến khi thi công không phải sửa đổi. Ví dụ như phải hình dung giường nằm ở đâu, công tắc điện ở đâu, chỗ nào cần giắc cắm cho điện thoại, cho máy tính nối mạng… Quá trình trao đổi với kiến trúc sư có thể có ý kiến khác nhau, phải xét kỹ theo ý mình nhưng khi gút, nên nghe theo người có chuyên môn vì mình tuy gọi là có kinh nghiệm cũng chỉ xây vài ba căn nhà, đâu thể nào bằng người chuyên đi xây nhà và đã xây đến hàng trăm căn.

NHỮNG SAI LẦM THƯỜNG GẶP TRONG TRANG TRÍ NỘI THẤT

1. Sao chép máy móc các chi tiết của công trình khác (có diện tích gần giống với nhà mình) sẽ dẫn tới sự lai căng, pha tạp.
2. Muốn làm đẹp phải có nhiều tiền. Làm đẹp, tất nhiên phải tốn tiền, nhưng không tốn đến mức như bạn nghĩ. Hãy phân tích và tìm hiểu giá cả một số mặt hàng trên thị trường nội thất.
3. Thuê thiết kế tốn kém và không cần thiết. Thật ra, thiết kế không tốn tiền bởi vì thiết kế phí chỉ chiếm từ 3-5% tổng giá trị công trình. Khi có thiết kế tốt sẽ tiết kiệm được chi phí xây dựng, tiết kiệm không gian (có nhiều nhà rất nhỏ nhưng không gian lại rộng và ngược lại có nhiều nhà rộng mà không gian lại rất nhỏ hẹp)
4. Bảo thủ ý kiến. Rất nhiều chủ nhà không thèm nghe ý kiến của các kiến trúc sư. Họ cho rằng muốn đẹp thì phải thế này, phải thế kia mà không chịu chấp nhận các ý kiến khác. Hãy nhớ là bạn chỉ xây vài nhà thôi, còn kiến trúc sư, họ sống bằng nghề thiết kế.
5. Gỗ tốt, gỗ quí hiếm sẽ đem lại vẻ đẹp cho nội thất. Gỗ tốt chỉ đem lại độ bền sử dụng, muốn đẹp phải tạo sự hài hòa, phù hợp với không gian và các vật dụng khác.
6. Kiến thức làm đẹp nội thất thiếu cập nhật, bổ sung. Hãy mua sách, báo, tìm kiếm các bài viết hay trên internet nếu bạn thật sự muốn làm đẹp cho tổ ấm.
7. Chạy theo phong trào. Hẳn chúng ta vẫn còn nhớ về thời kỳ mà trên nóc nhà ai cũng có một con đại bàng đậu trên quả địa cầu. Hiện nay thì là các mảng tường giật cấp ở cầu thang, các lỗ tường nho nhỏ, chi chít như lỗ châu mai.
8. Sân vườn là phải có cây thế, có non bộ. Chỉ nên như thế nếu ngôi nhà của bạn mạng đậm nét Á đông. Một biệt thự phong cách “Tây” gần như không có chỗ cho non bộ kiểu Á đông.
9. To sụ, dữ dằn, hầm hố mới đẹp. Có nhiều phong cách thiết kế: có mảnh mai, nhẹ nhàng, cầu kỳ, đơn giản, chắc khỏe…Vấn đề chính yếu là với diện tích như thế thì bài trí như vậy có hợp lý hay không.
10. Phải dật cấp trần, phải ốp lát gạch gốm, đá chẻ, phải gắn đèn “mắt ếch”, phải sử dụng khối mạnh, phải dùng màu đặc biệt mới đep. Hãy biết cách dừng lại đúng lúc. Bài trí nội thất cũng tinh tế như nấu một món ăn vậy, không phải bạn thích món gì, sử dụng liều lượng bao nhiêu cũng được. Trang trí quá tay giống như bạn nêm quá nhiều muối vào món ăn .
11. Thiếu sự phối hợp giữa kiến trúc sư và thầy phong thủy. Rất nhiều phương án thiết kế hay không trở thành hiện thực vì thầy “phán”. Hãy cho người thiết kế biết các yêu cầu về phong thủy của mình hoặc để họ gặp gỡ trao đổi với thầy phong thủy. Tốt nhất, hãy kiếm một kiến trúc sư rành về phong thủy.
12. Không phân biệt được vẽ và thiết kế. Các bản vẽ xin phép xây dựng chính xác chỉ là bản vẽ bởi vì mới chỉ tạm thời phân chia công năng các phòng ốc mà chưa có sự nghiên cứu tỉ mỉ các thành phần kiến trúc và mối quan hệ giữa các thành phần kiến trúc đó.
Tóm lại: Nội thất nhà ở không nên dùng nhiều mảng tường ốp lát có màu sắc, hoa văn rối ren làm rối loạn trường nhìn và mất cân bằng về tâm lý thụ cảm. Nội thất nên lịch sự mà tránh xa xỉ, phải tiện nghi sang trọng nhưng tránh phô trương, đó cũng chính là văn hóa nội thất.

Những sự cố thường gặp trong Ngôi nhà của bạn

Sự cố: Nhà bị ẩm mốc

Hiện tượng:

Trên tường nhà xuất hiện nhiều mảng mốc màu đen, hoặc các vết lốm đốm màu trắng

Nguyên nhân:

Khi lớp chống thấm bị phá huỷ sẽ gây ra những hư hại cục bộ một cách tự nhiên. Nước ở trong lòng đất thẩm thấu qua tường của bộ phận nhà nằm sâu dưới mặt đất phá huỷ lớp vữa trát ngoài của vật liệu bảo vệ và cả các khối xây bằng đá do hiện tượng mao dẫn bên trong thấm ra bên ngoài của nhà.

Sự tác động thường xuyên của hơi ẩm lên các kết cấu gỗ (dầm, cột và các kết cấu chịu lực khác) dần dần sẽ xuất hiện các mảng “nấm mốc nhà” và chỉ sau một thời gian ngắn đã có thể phá hoại được các kết cấu đó. Nấm mốc phát triển rất nhanh và xâm nhập vào bất kỳ loại vật liệu xây dựng nào một cách dễ dàng.

Sự ẩm ướt thường xuyên kết hợp với nhiệt ở các phòng tầng hầm và nửa tầng hầm tạo điều kiện cho việc xuất hiện các mảng mốc màu đen.

Chúng ta thường nhìn thấy trên tường của các công trình cũ và cả mới những vết lốm đốm màu trắng - đó là các loại muối có hại như nhóm Clorua, Sulfat và Nitrat. Các muối này có đặc tính rất đặc biệt là chúng có thể hút ẩm ngay cả trong không khí, tích tụ rồi lại nhả hơi ẩm ra. Khi quá trình này được lặp đi lặp lại nhiều lần sẽ tạo ra các muối có dạng tinh thể. Sự liên kết các tinh thể của muối mới với các tinh thể của muối đã có sẽ dẫn đến việc phá huỷ các vật liệu của tường, tức là làm cho lớp trát tường bị bong tróc, lớp vữa xây tơi bở, gạch và các loại vật liệu làm tường khác cũng đều bị phá huỷ.

Khắc phục:

Thông thường thì mọi vật liệu xây dựng đều có các mao quản với đường kính từ 20-40 Micromet và nước sẽ thẩm thấu qua các mao quản này. Để lấp kín mạng mao quản trong các khối xây bằng gạch, người ta thường sử dụng loại bitum đặc biệt và vữa chống thấm. Song, cùng với thời gian, trong các công trình đã xây dựng lâu ngày, lớp chống mao dẫn cũng mất dần tính chất và công dụng của nó.

Ngày nay, khi sửa chữa, tôn tạo các công trình cũ để ngăn ngừa khí ẩm từ đất lên theo các mao quản ở trong tường, người ta đặt các tấm chắn bằng kim loại cứng hoặc khoan các lỗ. Các lỗ này có đường kính 30mm được khoan chếch 30 độ cách nhau 15cm dọc theo bề mặt của tường trên một cốt nhất định và có độ sâu bằng chiều dày của tường trừ đi 8cm. Sau đó, các lỗ được lấp dưới một áp lực bằng loại dung dịch đặc biệt cho đến khi các mao dẫn bão hoà. Thường thường thì quá trình này cần được thực hiện ít nhất là 3 lần. Sau khi các lỗ đã lấp đầy dung dịch cần được lau sạch. Dung dịch sẽ biến vữa xây trong tường thành hợp chất silic không hoà tan và lắng đọng trong các mao quản làm cho chúng hẹp lại hoặc bị lấp đầy hoàn toàn. Như vậy là lớp chắn mao dẫn sẽ trở thành lớp chống thấm và khí ẩm không còn khả năng thẩm thấu lên trên.

Việc xây dựng các màn chắn kiểu như vậy có thể được thực hiện theo một số phương án như sau:

- Màn chắn có thể xây dựng ở bên ngoài nhà cao hơn mặt đất để ngăn chặn khí ẩm từ đất lên. Việc làm cho khối xây nằm dưới màn chắn luôn khô ráo là khó có thể đảm bảo được, nên trong trường hợp này thì mặt trong của tường và phần chân tường nhô ra ngoài cần được gia cố bằng loại vữa đặc biệt

- Màn chắn có thể bố trí ở chân tường phía bên trong của các phòng tầng hầm cùng với lớp chống thấm ở phía ngoài, như vậy bề mặt của tường luôn giữ được khô nếu lớp chống thấm bên ngoài không bị phá huỷ hoặc khi cần có thể sửa chữa lại. Trong trường hợp này nước ngầm cần được dẫn về một hệ thống tiêu nước thường xuyên

- Màn chắn có thể bố trí ở phía ngoài cùng với lớp chống thấm ở phía trong, trong điều kiện có sự tác động của nước dưới một áp lực nào đó

- Màn chắn có thể bố trí trên mặt thoáng của nước đối với trường hợp có nước ngầm và nước đọng thường xuyên. Trên bề mặt của tường cần phủ một lớp chống thấm đàn hồi bên trong và để tránh hiện tượng ngưng tụ của hơi nước cần phải trát một lớp vữa đặc biệt bên ngoài.

- Khi tường của tầng hầm là các khối xây kép, tức là độ dày của tường từ 1m trở lên thì màn chắc cần được bố trí cả bên trong và bên ngoài của nhà

- Khi sửa chữa các tường dày thì việc xây dựng các màn chắn sẽ không kinh tế. Trong trường hợp này nên sửa chữa các lớp trát tường bên trong và bên ngoài nhà

- Khi sửa chữa và phục hồi các ngôi nhà cũ và điều kiện thực tế không cho phép giải phóng các mảng tường lớn khỏi các hạt muối có hại thì áp dụng phương pháp đặc biệt để làm vệ sinh lớp trát tường, cụ thể là trên bề mặt của tường gạch đã được làm sạch khỏi vữa trát và sơn, người ta dùng một loại hoá dược đặc biệt phun xịt lên để biến đổi các muối clorit và sunphát bám trên bề mặt thành muối không hoà tan. Sau khi hoá dược đông cứng và những chỗ trong khối xây bị muối phá huỷ nặng người ta tiến hành trát lớp vữa mới có thêm phụ gia đặc biệt.

Trước khi tiến hành sửa chữa nhà và công trình một cách có chất lượng thì đương nhiên là phải thực hiện việc phân tích các hư hại một cách tỷ mỉ. Các kết quả phân tích phải thể hiện được các số liệu về hiện trạng kỹ thuật của nhà và công trình, vị trí của chúng, mực nước ngầm, trạng thái sử dụngg nhà ban đầu và sau này cũng như các yếu tố khác nữa. Trạng thái kỹ thuật của nhà phải được phân tích ở phòng thí nghiệm như: Lấy mẫu gạch-vữa xây, vữa trát và từ các vật liệu xây dựng khác để xác định hàm lượng phần trăm của muối, độ ẩm, các mao quản…Việc phân tích cho phép đề ra các giải pháp cụ thể để tiến hành công tác sửa chữa, phục hồi sau này một cách đồng bộ cũng như xác định được nơi nào thì cần phải xây dựng màn chắn, nơi nào cần phải áp dụng các biện pháp khác để chống khí ẩm xâm nhập vào các kết cấu của nhà…

Sự cố: Nứt ở đầu mép cửa

Hiện tượng:

Thường xuất hiện ở các mép trên của cửa đi, cửa sổ

Nguyên nhân:

Loại vết nứt này xảy ra do đà lanh tô cửa không đủ dài, không đủ đoạn neo gối lên hai đầu tường và trong quá trình sử dụng đã có lúc tường bị đóng quá mạnh.

Muốn ngừa ngay từ đầu, các đà lanh tô trên đầu cửa đi, cửa sổ phải đủ dài, vươn khỏi đố cửa tối thiểu 20cm (nếu được thì nên đúc đà lanh tô qua cột). Việc tiết kiệm không đáng chiều dài đà lanh tô dẫn đến kết quả là rất khó sửa các loại vết nứt này.

Khắc phục:

Cách sửa hiệu quả nhất là đục lấy hẳn đà lanh tô ra, thay lại đà khác dài hơn, đủ neo hơn. Việc đập vỡ cục bộ đầu lanh tô, đắp vữa vào chỉ tăng độ cứng rất ít, thường không hiệu quả, nghĩa là sẽ bị nứt lại một thời gian sau đó, nhất là khi cửa đóng mạnh.

Sự cố: Vết nứt bất kỳ trên tường

Hiện tượng:

Các vết nứt nghiêng trên tường là loại vết nứt "khó chịu" nhất và sẽ khó sửa nhất. Thường nó có thể xuất hiện tại nhiều mảng tường, ở nhiều tầng. Quy luật là xuất hiện sát mép sàn, gần các cột và xiên dần vào giữa mảng tường; hoặc xuất hiện ở các góc dưới của bậu cửa sổ, xiên xuống dưới.

Nguyên nhân:

Nguyên nhân là nhà hay công trình của bạn đã bị lún ít nhiều rồi! Muốn sửa phải chống lún bằng nhiều giải pháp khác nhau, đều có khó khăn và tốn kém. Việc đục rỗng vết nứt, đóng "gông" (đinh đỉa) để "may" vết nứt lại chỉ tạm thời, không hiệu quả; vì không ngăn chặn được nguyên nhân gây ra và sẽ bị nứt lại, có thể là chỗ cũ hay quanh đó.

Khắc phục:

Đối với loại vết nứt này, nếu nặng, ngày càng phát triển, nên tìm đến những đơn vị tư vấn có kinh nghiệm để nhờ sự giúp đỡ cần thiết, chính xác. Lưu ý rằng, việc đầu tiên, chủ nhà, khi phát hiện vết nứt là phải đánh dấu (tốt nhất là bút chì), bằng nét gạch thẳng góc với phương khe nứt, ghi lại ngày tháng và theo dõi qua thời gian, các vết nứt có vượt điểm đánh dấu hay không. Nếu vượt qua, có nghĩa là vết nứt tiếp tục phát triển, cần có biện pháp xử lý đúng mực, đúng bệnh.

Sự cố: Gạch ốp tường bị nứt, vỡ

Hiện tượng:

Trên mảng tường ốp gạch (thường là tường khu phụ), có một vài viên gạch xuất hiện các đường nứt, vỡ nhỏ

Nguyên nhân:

Có thể do hai nguyên nhân: do độ ẩm cao của bề mặt tường, hoặc do va chạm vật lý

Khắc phục:

Nếu nguyên nhân do độ ẩm của bề mặt tường thì phải tiến hành xử lý bề mặt tường sau đó mới thay gạch. Còn nếu chỉ do va chạm vật lý gây nên hiện tượng nứt vỡ gạch thì có thể tiến hành thay gạch. Kỹ thuật như sau:

Dùng dao cắt kính khắc 2 vạch chéo tạo thành chữ X trên mặt viên gạch. Khoan một lỗ tại điểm giao nhau của hai đường này. Như thế, độ căng của viên gạch bị triệt tiêu hoàn toàn. Nó vỡ mà không ảnh hưởng tới những viên xung quanh.

Sau đó, làm vệ sinh phần mặt tường ở phía sau viên gạch, dùng giấy ráp làm sạch tất cả những phần keo dính hoặc xi măng ở sau viên gạch cũ. Gắn chất keo dính vào bề mặt tường tạo thành một bề mặt phẳng. Sau đó dùng búa gõ vào phần đệm phía trên viên gạch mới để tránh làm vỡ gạch.

Sự cố: Tường nhà (tường cũ) bị nứt và thấm nước

Hiện tượng:

Trên tường có nhiều vết rạn chân chim, các mảng tường bị ngấm nước, gây ẩm bề mặt tường, tường bị ố vàng

Nguyên nhân:

Do lớp sơn bảo vệ bên ngoài của tường bị bong tróc, rêu mốc hoặc tường bị rạn nứt. Lâu ngày nước mưa và hơi ẩm theo các vết nứt nhỏ thẩm thấu vào trong tường làm ảnh hưởng đến cấu trúc ngôi nhà

Khắc phục:

Dùng các loại sơn chống thấm để xử lý. Trước tiên phải cạo sạch sơn bị bong tróc hay bột bụi bằng bàn chải cứng, sau đó dùng hóa chất tẩy rửa và diệt rêu mốc của các hãng sơn để rửa sạch khu vực bị thấm.

Dùng vữa để trám các lỗ hổng và vết nứt lớn, làm phẳng bề mặt bằng bột trét chuyên dùng dành cho tường ngoài trời. Ðể đạt hiệu quả tốt nhất phải đảm bảo cho bề mặt cần sơn được sạch sẽ, khô thoáng và độ ẩm tường dưới 16%. Sau khi chuẩn bị tốt bề mặt thì phủ một lớp sơn chống kiềm, chờ sơn tự khô rồi phủ 1- 2 lớp sơn chống thấm lên trên.

Sự cố: Nứt dầm, cột, tường - nứt chân chim nhẹ và cạn
Hiện tượng:

Trên thân cột, dầm, trên thân tường xuất hiện nhiều vết nứt nhỏ, cạn, hình chân chim

Nguyên nhân:

Vết nứt nhẹ, cạn, hình chân chim thường chỉ nằm ở lớp vữa trát, không ăn sâu vào tường gạch... thường có các lý do: kỹ thuật tô tường (tường khô quá vẫn tô, hồ trộn không đều, hồ tô mỏng - tối thiểu phải 1cm, tô xong bị nắng nhiều, không dưỡng hộ đúng...). Hoặc việc tô trát và sơn nước không đúng kỹ thuật, thi công sai quy trình.

Khắc phục:

Cần đục lớp hồ cũ dọc theo các vết nứt, xử lý kỹ, đủ ẩm và tô lại bằng vữa già xi măng, cát mịn. Nếu bị dộp, cần đục bỏ toàn bộ mảng tường để tô lại. Lớp hồ tô phải để tối thiểu 7 ngày mới cho xử lý chà, trét, sơn nước.

Sự cố: Nứt dầm, cột, tường - vết nứt sâu, xuyên qua tường xây
Hiện tượng:

Trên thân cột, dầm, trên thân tường xuất hiện nhiều vết nứt, nứt sâu, thậm chí xuyên qua cả tường xây

Nguyên nhân:

- Nứt ở mép tiếp giáp tường-cột thì do kỹ thuật thi công, đã không đặt hay đặt không đủ thép râu neo vào tường.

- Nứt ở mép tiếp giáp tường-dạ đà: cũng do lỗi thi công đã không xử lý hồ dầu và ẩm đúng, đồng thời xây không đúng quy định (xây xiên, xây bằng gạch đinh, gạch thẻ, các góc trống phải miết kỹ hồ). Hệ quả là trong quá trình đông cứng, tường và cả hồ xây, trát đều co ngót một phần làm xuất hiện vết nứt ngang.

- Nứt ở mép tiếp giáp tường-mặt trên đà thường thấy ở các tầng: cũng do lỗi kỹ thuật thi công. Sau khi đúc đà, sàn các tầng, trước khi xây tường, ở mặt bê tông sẽ xây phải làm thật sạch, đủ ẩm; phải có một lớp hồ dầu, miết kỹ. Nên xây trước tối thiểu là 3 hàng gạch đinh (gạch đặc). Ðộ cứng được chuyển dần từ đà sàn bê tông sang gạch đặc, gạch ống, sẽ hạn chế xuất hiện khe nứt. Nếu không thực hiện chuẩn, có thể có vết nứt.

Khắc phục:

- Nứt ở mép tiếp giáp tường-cột: dùng máy cắt tạo rãnh sâu, làm sạch, ẩm và phụt vữa sửa chữa loại đông cứng nhanh bán sẵn và trát lại bằng vữa trát thông thường.

- Nứt ở mép tiếp giáp tường-dạ đà:Có thể dùng biện pháp sửa chữa vết nứt như trên. Hoặc đục hàng gạch trên cùng ra để xây lại theo đúng quy định.

- Nứt ở mép tiếp giáp tường-mặt trên đà:Cách sửa có thể bằng vữa cao cấp như đã nêu, tuy nhiên giá thành khá đắt.

Những vết nứt này chủ yếu do đà sàn bị võng. Do đó tiết diện các cấu kiện (đà) phải đủ độ cứng cần thiết và cốt thép đủ sao cho độ võng này không đáng kể. Chính những vết nứt này, ở tường ngăn khu vệ sinh, ở tường đầu hồi là chỗ dễ thấm nước, gây loang lổ.

Sự cố: Nhà bị mối mọt

Hiện tượng:

Trong nhà, tại một số vị trí như: gầm cầu thang, khu công trình phụ, vách ngăn, trần nhà bằng gỗ, cót ép, gầm giường, gầm tủ, gỗ ốp chân tường,… xuất hiện dấu hiệu của mối: gỗ bị ăn, tiếng mối gặm, …

Nguyên nhân:

Việt Nam là nước có khí hậu nhiệt đới gió mùa, điều kiện nóng ẩm rất thích hợp cho mối sinh sôi nảy nở và phát triển. Cứ vào đầu mùa mưa, sau vài cơn mưa mối sẽ bay vào nhà và xung quanh các bóng đèn sáng, bị rụng cánh. Sau đó mối cái và mối đực sẽ bắt cặp với nhau và tìm góc nhà, kẹt tủ làm tổ. Như vậy, chỉ sau ba tháng là nhà bạn sẽ có tổ mối được hình thành.

Khắc phục:

- Trong bất cứ công trình xây dựng nào sự xâm nhập của mối bao giờ cũng bắt đầu từ chỗ ẩm và tối, cho nên cần kiểm tra kỹ ở những nơi này (khu vực gầm cầu thang, khu công trình phụ, vách ngăn, trần nhà bằng gỗ, cót ép, gầm giường, gầm tủ, gỗ ốp chân tường). Ngoài ra, cần kiểm tra các vườn cây, chú ý những khu đất cao, những cây lớn lá úa vàng, chậm phát triển, các gốc cây mềm như dứa, rau ngót, mía…

- Có nhiều cách diệt trừ tận gốc sự xâm hại của mối, trong đó phương pháp xử lý bằng công nghệ sinh học lây bệnh là đạt hiệu quả cao nhất. Một con mối từ khi dính thuốc sinh học đến khi chết đi sẽ đi được một quãng đường dài 145m.Trong khoảng thời gian này chúng đã kịp thời san sẻ thuốc cho đồng loại. Do sự san sẻ thuốc mỗi lúc một ít đi vì thế khi bơm thuốc phải bảo đảm đạt từ 10-20% quân số trong tổng số bình quân 3-5 triệu con/tổ trúng thuốc mối thì mới diệt hết được cả tổ mà không tái đi tái lại.

- Biện pháp triệt để là dùng phương pháp đặt mồi nhử mối thợ đến ăn, sau đó phun thuốc hóa sinh vào mối thợ để chúng về tổ lây nhiễm thuốc sang làm chết mối chúa. Làm theo cách này từ 2 tuần đến 4 tuần là có thể xóa sạch các tổ mối trong nền đất mà không gây độc hại cho môi trường. Thuốc diệt mối loại này là PMC – 90. Cách làm như sau: đặt mồi nhử gần nơi nghi có tổ mối. Trường hợp tổ mối ở giữa tường thì phải làm giá treo. Số lượng hộp mồi tùy thuộc vào mối đã có lâu hay mới có, diện tích nhà rộng hay hẹp. Tính bình quân từ 10-12m2 đặt một hộp mồi. Nếu toàn bộ công trình có mối hoạt động cần tăng cường số hộp nhử mối ít nhất gấp 1,5 lần. Nếu mối đã xông vào đống gỗ hoặc tủ sách với số lượng lớn thì không phải nhử. Thời gian nhử đối với mùa ấm là 10 đến 15 ngày, còn mùa rét 20 đến 30 ngày. Mồi có thể làm bằng gỗ thông trắng, trám trắng có tẩm dung dịch đường 1%, cũng có thể làm mồi bằng bã mía.

Sau khi đặt mồi nhử, thấy mối đến ăn mồi thì tiến hành phun thuốc. Công đoạn phun thuốc rất quan trọng vì càng nhiều mối thợ dính thuốc chạy được về tổ càng tốt. Trước hết dỡ các miếng mồi đặt vào chậu khô, sau đó cầm ngang lọ thuốc, bóp tạo ra lớp bụi phun lên các con mối trên bề mặt miếng mồi, rồi nhẹ nhàng xếp trở lại hộp, để hộp vào đúng vị trí cũ. Hai ngày sau khi mối rút hết về tổ thì dọn bỏ hộp. Không phun thuốc vào thời điểm gió mùa đông bắc hoặc nhiệt độ xuống dưới 200C. Khi phun thuốc phải mang khẩu trang, không cho gà ăn mối đã phun thuốc và không dùng mồi đã phun thuốc làm củi đun.

- Nhìn chung việc trừ mối tương đối khó khăn, vì vậy việc phòng không bị mối xâm hại là hết sức cần thiết. Trước hết, không trồng cây rậm rạp, không chứa củi, gỗ, rơm rạ sát chân tường. Cần đào hết gốc những cây thân gỗ trong vườn đã đốn hoặc hạ chết. Thứ hai: giữ cho nhà luôn sạch mát, thông thoáng. Không kê đồ gỗ sát tường mà kê cách ít nhất 1-2 m. Thứ ba: không mang đất, vật liệu có dính mối về nhà. Và cuối cùng khi phát hiện tổ mối phải diệt ngay không để chúng lây lan phát triển. Làm được những việc trên là hạn chế sự phá hoại của mối và giữ cho công trình bền vững.

Sự cố: Nhà bị rêu mốc
Hiện tượng:

Sau một thời gian sử dụng, một số chỗ trên tường nhà bị bám rêu mốc, rồi có thể loang dần ra xung quanh

Nguyên nhân:

Rêu mốc xuất hiện trên bề mặt tường thường do sử dụng lớp che phủ bề mặt tường (bả, sơn) không đúng cách, xuất hiện trên sàn do lựa chọn gạch lát không hợp lý

Khắc phục:

Thông thường rêu mốc hay xuất hiện ở những mảng tường gần nơi ẩm ướt. Do đó đối với những mảng tường này cần đặc biệt quan tâm giải pháp chống rêu mốc. Có một vài điểm lưu ý như sau:

- Nên sử dụng loại bột bả chuyên dụng, chất lượng tốt. Có thể mua loại bột bả của chính hãng sơn tường để tránh hai loại vật liệu không tương thích với nhau.

- Tường nơi ẩm ướt, nhất là tường ngoài trời nên kết hợp sơn phủ với sơn lót. Lớp sơn lót này có tác dụng chống rêu mốc, ngả màu, đồng thời tạo cho tường một màu sắc mịn đẹp.

- Nếu tường cũ có hiện tượng rêu mốc thì phải chà sạch, rửa sạch bằng nước và dùng chất chống rêu mốc để diệt vi khuẩn trước khi sơn lại.

- Đối với sàn nhà, để tránh bị rêu mốc, cần xử lý độ dốc, rãnh thoát nước để tránh hiện tượng tù đọng nước, nên sử dụng loại gạch lát nền tốt, bề mặt đã được xử lý chống rêu mốc, trơn trượt.

Sự cố: Tường quét nước xi măng bị loang lổ

Hiện tượng:

Trên bức tường quét bằng nước xi măng xuất hiện những vệt loang lổ hoặc những mảng lớn màu xám đen và trắng mốc khác nhau

Nguyên nhân:

Nguyên nhân có thể do đã dùng hai loại xi măng khác nhau để pha vữa quét, hoặc cũng có thể do tường được trát bằng hai mẻ vữa có lượng xi măng khác nhau (trộn hai lần) trên mảng tường trát trước và trát sau nối tiếp nhau

Khắc phục:

Để tránh hiện tượng trên, cần dùng nước xi măng pha thật loãng để quét và quét ít nhất hai lần chứ không quét một nước xi măng đặc như thói quen thường thấy.

Có thể pha thêm vào một chút sơn polime - xi măng hoặc sơn tường cho dễ quét hơn.

Nên quét hai nước cách nhau ít nhất 04 giờ, để lớp thứ nhất kịp khô se sẽ dễ bám lớp thứ hai hơn.

Sự cố: Mái tôn bị dột

Hiện tượng:

Mái tôn che đậy nhà bị dột sau vài trận mưa, nước ngấm và chảy thành giọt vào nhà

Nguyên nhân:

Mái tôn sử dụng loại tôn kém phẩm chất, cấu trúc mái tôn chỉ bao gồm một lớp

Khắc phục:

Trước tiên hãy xem xét kỹ các lỗ thủng. Đầu tiên lau sạch vùng xung quanh lỗ thủng rồi dùng keo silicon gắn lại. Nếu không có, dùng tấm bọt biển nhúng vào một chút xăng cho mềm ra rồi nhét vào lỗ thủng. Đây là cách chữa rẻ tiền nhưng khá hiệu quả. Lỗ thủng nhỏ có thể gắn lại với một chút sơn đặc.

Sự cố: Tường bị bụi bẩn

Hiện tượng:

Sau một thời gian sử dụng, các mảng tường trong nhà bị bám bụi, hoặc các vết bẩn hữu cơ khác, rất khó chùi rửa

Nguyên nhân:

Nguyên nhân là do sử dụng vật liệu bao phủ tường không đúng cách, và cách bảo quản tường không hợp lý

Khắc phục:

Trước đây để phủ bề mặt tường người ta thường dùng vôi ve hoặc nước xi măng. Đây là hình thức khá tiết kiệm về kinh tế nhưng hiệu quả thấp, tường nhanh chóng xuống cấp. Để tránh hiện tượng tường bị bẩn, xuống màu nên sử dụng sơn nước loại tốt, nên kết hợp với lớp sơn lót để chống các hiện tượng xâm thực, ẩm mốc, đồng thời dễ lau rửa các vết bẩn.

Tường không bả matit có thể tạo ra một độ sần nhất định, tạo chất cho mảng tường, là một ý đồ về tổ chức nội thất, nhưng với việc bả matit, bề mặt tường trở nên bóng mịn, rất dễ dàng cho việc chùi rửa sau này.

Ngoài ra, đối với các mảng tường ở khu vực ẩm ướt, nên sử dụng loại sơn chống thấm ngoài trời để bảo vệ.

Sự cố: Sắt thép bị gỉ, ăn mòn

Hiện tượng:

Các kết cấu thép trong nhà như thép chịu lực hệ khung bê tông cốt thép, dây tiếp địa chống sét, cột thu lôi, cọc tiếp địa, các hoa sắt cửa, … bị gỉ, ăn mòn do tác động của môi trường, không chỉ mất thẩm mỹ mà còn rất nguy hiểm

Nguyên nhân:

Do sắt thép không được sơn phủ kỹ, tiếp xúc với không khí, nước (đặc biệt là nước mưa) nên bị ôxi hoá mạnh, gây ra hiện tượng gỉ, ăn mòn. Đối với kết cấu chịu lực có thể gây nguy hiểm cho cả căn nhà

Khắc phục:

Biện pháp chống gỉ, ăn mòn tốt nhất là cách ly sắt thép với các điều kiện khắc nghiệt của môi trường.

Thông dụng nhất là dùng sơn. Đầu tiên là sơn lót chống gỉ. Ta thường dùng một loại sơn chống gỉ trong đó có Dioxit chì nên có màu da cam sẫm. Sau đó mới phun lớp sơn trang trí theo ý các nhà thiết kế. Sơn là để tránh ôxy hoá mà ôxy hoá mạnh nhất là nước mưa.

Đối với các kết cấu chịu lực cho khung nhà, tốt nhất vẫn là bao phủ kín bằng bê tông. Bê tông là hỗn hợp trộn bởi xi măng, cát, nước và cốt liệu sỏi đá. Bê tông không chỉ làm gia tăng khả năng chịu nén cho thép mà còn tránh cho thép không bị ôxi hoá. Vì vậy khi đổ bê tông phải lưu ý bao trọn vẹn các thanh cốt thép, không để hở, lộ cốt thép ra ngoài, đầm bê tông phải đúng kỹ thuật, tránh hiện tượng bê tông bị phân tầng, tạo thành các lỗ rỗng trong lòng bê tông để nước có thể thẩm thấu qua, chẳng những gây thấm dột mà còn làm gỉ cốt thép.

Đối với các cọc tiếp địa, dây dẫn sét, kim thu sét, phải được mạ kẽm hoặc sơn chống gỉ thật kỹ càng.

Sự cố: Tường nhà (tường mới) bị nứt, thấm nước

Hiện tượng:

Trên tường có nhiều vết rạn chân chim, các mảng tường bị ngấm nước, gây ẩm bề mặt tường, tường bị ố vàng

Nguyên nhân:

Do lớp sơn bảo vệ bên ngoài của tường bị bong tróc, rêu mốc hoặc tường bị rạn nứt. Lâu ngày nước mưa và hơi ẩm theo các vết nứt nhỏ thẩm thấu vào trong tường làm ảnh hưởng đến cấu trúc ngôi nhà

Khắc phục:

Dùng bột trét tường loại dành cho ngoài trời phủ kín bề mặt. Sau đó làm phẳng và láng bề mặt tường, dùng dụng cụ chuyên dùng phủ lớp sơn lót rồi mới đến lớp sơn chống thấm.

Trước tiên phải cạo sạch sơn bị bong tróc hay bột bụi bằng bàn chải cứng, sau đó dùng hóa chất tẩy rửa và diệt rêu mốc của các hãng sơn để rửa sạch khu vực bị thấm.

Dùng vữa để trám các lỗ hổng và vết nứt lớn, làm phẳng bề mặt bằng bột trét chuyên dùng dành cho tường ngoài trời. Ðể đạt hiệu quả tốt nhất phải đảm bảo cho bề mặt cần sơn được sạch sẽ, khô thoáng và độ ẩm tường dưới 16%. Sau khi chuẩn bị tốt bề mặt thì phủ một lớp sơn chống kiềm, chờ sơn tự khô rồi phủ 1- 2 lớp sơn chống thấm lên trên.

Sự cố: Nhà bị nồm, ẩm

Hiện tượng:

Các ngôi nhà có nền men, kính đều bị ướt và trơn trượt, quần áo giặt rất lâu khô, chăn màn khi sờ vào đều có cảm giác dính ướt. Nếu trời ẩm hơn nữa, các bức tường sơn cũng ướt nhẫy, cầu thang đá granito sẽ trơn trượt, rất dễ bị ngã.

Nguyên nhân:

Nồm ẩm là hiện tượng đọng sương bề mặt do gió nồm chứa hàm lượng nước cao thổi vào nhà mang theo hơi nước

Khắc phục:

Dân gian có một số biện pháp chống nồm như lót nền bằng bao xi măng, đổ xỉ than… khi xây dựng, nhưng vẫn không chống được nồm bởi độ ẩm theo không khí vào nhà.

Biện pháp dùng vôi để ở góc nhà ít có tác dụng và chỉ giải quyết được trong phạm vi nhỏ

Có thể hạn chế nồm ẩm bằng cách:

- Nếu biết độ ẩm không khí tăng cao, sương mù nhiều, hãy đóng kín cửa, bịt các kẽ hở càng kín càng tốt để hạn chế không khí ẩm vào nhà. Nếu mở cửa cho thoáng, bạn sẽ làm nhiều không khí ẩm vào nhà và độ ướt nhẫy càng cao.

- Khi đã bị không khí ẩm vào nhà rồi, ngoài việc đóng kín cửa, nên dùng thêm biện pháp cưỡng bức là mở máy điều hòa 2 cục hoặc máy hút ẩm để khử ẩm.

- Muốn tránh ồm ẩm, khi xây nhà mới, nên dùng các loại vật liệu xốp, thô mộc truyền thống.

- Với các trang thiết bị điện tử, điện thoại khi trời ẩm nên làm nóng máy để bốc hơi nước hoặc dùng máy sấy để sấy khô. Với máy tính, ti vi, hãy mở liên tục để chống ẩm cho chân bóng, màn hình. Với máy photocopy, nên dùng máy sấy xì vào các núm điều khiển. Các loại máy móc khác như máy ảnh cần đặt thêm gói hút ẩm để không bị mốc ống kính.

Một phương pháp hiệu quả khác để chống nồm là dùng các giải pháp cấu tạo thích hợp để giải quyết kỹ yêu cầu cách nhiệt nhằm nâng nhiệt độ mặt sàn cao hơn nhiệt độ điểm sương của không khí một cách nhanh chóng, tức thời, đồng thời cách lượng nước được mao dẫn từ lòng đất lên, thoát được nước ngưng tụ trong kết cấu sàn. Có thể tham khảo một số giải pháp như sau:

- Sàn nhà được cách nhiệt bằng lớp cát khô dày 200 - 300 mm, có thêm lớp bi tum cao su, xi măng - cát vàng cách nước ngưng tụ, do đó kết cấu sàn có khả năng chống nồm hiệu quả hơn.

- Sàn nhà được cách nhiệt bằng lớp xỉ lò cao dạng hạt dày 100 - 200 mm

- Mặt sàn bê tông lưới thép mặt Granito 400 x 400 x 20 mm có thêm chân cao 20 mm tạo thành lớp không khí kín (20 mm) làm lớp cách nhiệt cho mặt sàn

- Mặt sàn bằng gỗ lim (hoặc gỗ dán, paket…) được đặt trên dầm gỗ cao 20 mm tạo thành kênh không khí kín (20 mm) làm lớp cách nhiệt cho mặt sàn

- Sàn nhà được cách nhiệt bằng lớp polystirol cường độ cao có γ = 35 - 50 kg/m3, dày 20 mm, có 2 lớp cách nước bằng bi tum cao su.

- Sàn nhà được cách nhiệt bằng vật liệu cách nhiệt hỗn hợp: một lớp gạch xốp cách nhiệt γ = 400 - 700kg/m3; λ = 0,08 : 0, 13 kcal/m.h. 0C; dày 20 mm và mọt lớp Polystirol cường độ cao γ = 35 - 50 kg/m3; dày 15 mm, giữa các lớp là keo dán; có một lớp cách nước bằng bitum cao su.

- Mặt sàn bằng bê tông lưới thép mặt granito 400 x 400 x 20 mm. Sàn nhà được cách nhiệt bằng lớp xỉ lò cao dạng hạt có γ = 700 - 900 kg/m3; λ = 0,15 - 0,19 kcal/m.h.0C, dày 100 mm.

- Sàn nhà được cách nhiệt bằng lớp gạch rỗng 4 lỗ chữ nhật có γ = 715kg/m3; độ rỗng > 48%; kích thước 300 x 200 x 105 mm; cách nước mao dẫn từ lòng đất công trình lên bằng lớp xi măng - cát vàng, mác > 75, dày 400 mm và lớp bi tum cao su.

Trên lớp đất nện, dưới lớp bêtông gạch đá có thể thêm lớp cát khô đẫm kỹ dày > 100 mm hoặc đá cuội làm lớp đệm của nền để thoát hết nước. Khi thi công chỗ tiếp giáp giữa mặt sàn và tường cần vén thêm lớp xi măng - cát vàng mác cao, hoặc một phần viên gạch lát sàn (cao 100 mm), hoặc lớp sơn bi tum cao su để cách nước mao dẫn từ lòng đất công trình lên ngấm vào kết cấu sàn, tường.

Sự cố: Trần, sàn mái bê tông bị nứt, thấm, dột

Hiện tượng:

Trên trần nhà thấy có nhiều vết rạn chân chim, trần ngả màu, ố vàng, vài chỗ bị đọng nước nhỏ giọt xuống dưới

Nguyên nhân:

Thấm dột mái và sàn nhà chủ yếu là do mái và sàn đã cũ, bị nứt, hở hoặc bị đọng nước lâu ngày. Ở những nhà chung cư, nếu bị thấm dột từ trên trần hoặc từ nhà vệ sinh của tầng trên thì việc chống thấm khá khó khăn và chỉ có thể khắc phục tạm thời.

Khắc phục:

Việc thấm dột từ trần nhà chung cư chủ yếu từ khu vực nhà vệ sinh hay bể nước của các nhà ở tầng trên. Nếu trần chỉ mới bị ố vàng có thể dùng các loại sơn chống thấm có đặc tính khô nhanh trong một hoặc hai giờ.

Trong trường hợp trần bị thấm nước nhiều gây dột thì phải khắc phục bằng cách đập bỏ lớp gạch của sàn nhà khu vực bị thấm. Sau đó phủ bề mặt bằng một lớp sợi thủy tinh và keo chống thấm. Cuối cùng trét một lớp xi măng và lát gạch lại như cũ.

Trên những mái nhà bị thấm dột, có thể áp dụng một số biện pháp như trám bít các vết nứt trên máng xối, ô văng, sân thượng bằng hỗn hợp vữa gồm xi măng, cát và chất chống thấm với độ dày ít nhất 1cm; kiểm tra các ống thoát nước không cho nước thoát thẳng vào đỉnh, mặt tường hoặc các chỗ nối giữa mái, tường và cửa sổ.

Tại điểm nứt giữa đỉnh tường và mái, khi không trám bít hiệu quả thì dùng những tấm nhôm mỏng để che nước cho vết nứt. Việc thấm dột mái còn do các máng xối có lòng cạn, khi mưa lớn nước không thoát kịp và bị tràn lên mái. Trong trường hợp này phải thay mới máng xối có lòng sâu hoặc đục thêm lỗ thoát nước dưới vị trí bị tràn.

Cũng có thể be mặt mái bằng cốp pha kín, sau đó đổ vữa xi măng vào, vữa xi măng sẽ ngấm vào bề mặt bê tông qua các khe rỗng, khi ngưng kết sẽ trám hết các khe rỗng này làm bê tông liền lại. Sau đó nên xử lý lại bề mặt bằng vữa xi măng tinh trộn phụ gia chống thấm.

Sự cố: Cách âm, chống ồn cho nhà
Hiện tượng:

Nhà không có khả năng chống ồn, cách âm từ các nguồn âm xung quanh

Nguyên nhân:

Thông thường khi hai nhà kế cận đã có tường riêng rồi thì tiếng ồn trong sinh hoạt hàng ngày ít truyền qua tường mà hay truyền qua hệ thống cửa và mái, thông qua các phản hồi âm bên ngoài

Khắc phục:

Chống ồn tại tường có thể sử dụng gạch lỗ rỗng, có khả năng cách âm tốt hơn gạch đặc. Nếu có điều kiện xây tường hai lớp, ở giữa là lớp không khí thì đó là điều kiện cách âm lý tưởng nhất. Tường bao ốp ván (trát vữa dày), mặt trong nhà ốp tấm thạch cao dày hoặc lớp xốp vừa có tác dụng cách nhiệt đồng thời lại chống ồn hiệu quả. Các bức tường sát về phía có nguồn âm thanh có thể đặt tủ tường, tủ chứa đồ, tủ sách lớn làm giảm sự truyền âm qua không khí giữa các phòng. Nếu nhà rộng có thể bố trí cửa so le để phân tán luồng âm trước khi sóng âm đến phòng kế cận.

Chống ồn tại cửa có thể dùng các joint cao su để bịt kín khe hở, hoặc dùng cửa hai lớp, cửa bằng ván nhân tạo ép mật độ cao (DHF), cửa nhôm kính cách âm. Cần lưu ý các cửa tiếp giáp với bên ngoài đều nên có joint cao su bít kín cac khe tiếp giáp khuôn, cánh và sàn nhà.

Chống ồn do nguồn ồn truyền qua mái nhà thì có thể dùng ngói thay cho tôn sẽ ít ồn hơn, hoặc dùng tấm móp trải trên trần và bít kín bằng băng keo. Hoặc dùng tấm thạch cao cách âm cũng là giải pháp hữu hiệu vừa đem lại thẩm mỹ vừa chủ động trong việc bố trí hệ thống kỹ thuật duới mái.

Vật liệu này còn có thể làm chủ động trong việc bố trí hệ thống kỹ thuật duới mái. Vật liệu này còn có thể làm dạng tường mỏng ốp bên ngoài tường gạch, vừa giúp cách âm ngang vừa tham gia vào việc trang trí nội thất.

Hiện nay, tấm tôn PU mạ kẽm hoặc mạ màu cũng là vật liệu cách âm cách nhiệt khá tốt do cấu tạo có một lớp xốp kẹp giữa hai mặt tôn.

Ngoài ra, nên đặt vấn đề cách âm ngay tại nguồn gây ồn, tức là trao đổi với người hàng xóm để các phòng karaoke cách âm.

Sự cố: Ống dẫn nước của chậu rửa bị tắc

Hiện tượng:

Sau một thời gian sử dụng, ống nước của chậu rửa không thể thoát nước hoặc thoát rất chậm, nước đùn ứ lên

Nguyên nhân:

Đây là việc thường xảy ra do rác thải rơi xuống và đọng lại lâu ngày tại những góc của ống dẫn.

Khắc phục:

Cần nhớ rằng, hoá chất tẩy rửa không giải quyết được vấn đề này, mặt khác, còn có thể làm bỏng tay người dùng hoặc ảnh hưởng tới độ bền của đường ống. Tốt nhất nên đổ đầy nước vào đường ống dẫn nước rồi dùng một que thông tắc thục mạnh nhiều lần.

Nên dùng que thông trên nhiều đoạn đường ống để đảm bảo giải quyết triệt để những chỗ tắc. Trước khi thông tắc nhớ tắt hết vòi nước và trong quá trình thông tắc, nên cùng lúc vệ sinh đường ống để tránh các vấn đề mới phát sinh sau này.

Sự cố: Sàn gỗ công nghiệp có tiếng cọt kẹt

Hiện tượng:

Sàn gỗ công nghiệp dùng lâu ngày khi đi phía trên phát ra tiếng cọt kẹt

Nguyên nhân:

Nguyên nhân thông thường là do phần đệm của các mảnh ván sàn phía dưới sàn bị lệch nhau

Khắc phục:

Có thể sửa theo 2 cách. Mở sàn nhà từ phía dưới và chỉnh lại những phần nối và giá đỡ ở dưới sàn nhà.

Nếu không thể tiếp cận sàn nhà từ phía dưới thì có thể dùng đinh đóng trực tiếp trên sàn. Tuy nhiên, trước khi đóng, nên khoan những lỗ định hướng trước để tránh làm nứt sàn gỗ. Đóng đinh xong thì dùng những loại keo và mạt gỗ để lấp lại lỗ do đinh tạo ra.

Sự cố: Nhà bị nóng từ trên mái

Hiện tượng:

Các nhà cao tầng, thường các tầng phía trên phải chịu sức nóng hấp thu mạnh từ trên cao, nên nóng như lò lửa, hầu như không sử dụng được hoặc chỉ sử dụng được vào buổi tối.

Nguyên nhân:

Hiện tượng nhà bị nóng trên mái thường do giải pháp kết cấu mái và lựa chọn vật liệu cho mái không hợp lý ngay từ khi xây dựng công trình

Khắc phục:

- Nên sử dụng mái tôn kết hợp với trần giả che phía dưới (trong nhà). Mái tôn nên sử dụng loại tôn cao cấp (tôn 3 lớp - chống nóng, chống ồn), phía ngoài bề mặt nên sử dụng lớp sơn tĩnh điện. Phía trong nhà, dưới mái tôn nên làm trần giả treo, có thể làm bằng trần thạch cao hoặc trần nhựa. Ở khoảng giữa, nên để trống sao cho gió có thể thổi lùa qua. Cũng có thể nhồi xốp hoặc bông thuỷ tinh cách nhiệt vào khoảng hở này.

- Nếu là mái bằng, có thể sử dụng phương pháp tổ chức thoát nước mái thật tốt, sau đó làm hồ cảnh, vườn cây nhỏ vừa góp phần giảm bớt nhiệt độ vừa là nơi nghỉ ngơi thư giãn. Nếu không có điều kiện thì có thể sử dụng lớp gạch rỗng tôn nền, rồi lát bằng loại gạch chống nóng hữu hiệu ở trên. Lưu ý: khi chọn gạch lát phải cẩn thận vì nếu chọn loại có phẩm chất không tốt có thể gây ra hiện tượng đóng rêu, gây ra thấm dột cho nhà.

- Giải pháp quả cầu gió chỉ thực sự hữu hiệu khi quả cầu nằm đón hướng gió chính.

Tham khảo giấy dán Tường

Thi công Giấy dán Tường

abc

Thi công sàn gỗ Thiên nhiên - Công nghiệp

abc

Sản xuất - cung cấp Tủ bếp gỗ

abc

Cung cấp Linh kiện - phụ kiện

abc

Sản xuất - cung cấp Lan can Tay vịn Kim loại

abc

Sản xuất - cung cấp Cửa Sắt

abc

Sản xuất - cung cấp Cửa Nhôm

abc

Sản xuất - cung cấp Cửa gỗ thiên nhiên

abc

Sản xuất - cung cấp thiết bị Nội thất Văn phòng

abc

Sản xuất - cung cấp thiết bị Nội thất Gia đình

abc

Tham khảo đơn giá thi công nội thất

abc

Tham khảo đơn giá xây dựng

abc

Tham khảo vật liệu xây dựng

abc

Phối cảnh nhà ở tham khảo

abc

Sân vườn - Tường rào

abc

Tiểu cảnh trong nhà

abc

Sân trên mái

abc

Phòng đọc sách

abc

Cầu thang

abc

Phòng Sinh họat chung

abc

Phòng Trẻ em

abc

Phòng Ngủ

abc

Phòng Khách

abc

Quầy Bar

abc

Phòng Ăn

abc

Nhà bếp

abc

Thi công Nội thất

abc

Thi công Nhà ở

abc

Thiết kế Nội thất

abc

Thiết kế kiến trúc

abc